Доли детей в квартире: что будет, если их не выделить

Закон требует выделить детям доли в квартире, если родители покупают жильё с использованием материнского капитала. Но не все понимают, почему это так важно: кажется, что и без формальностей всё обойдётся. На деле, если не выполнить требование закона, у семьи могут возникнуть серьёзные проблемы.

Мы уже писали подробно о том, как купить квартиру с маткапиталом и выделить доли детям. В этой статье расскаже, что будет, если доли не выделить в ÑÐ¸Ñ‚ÑƒÐ°Ñ†Ð¸ÑÑ , где закон обязывает это сделать.

Квартиры с ипотекой под ваш бюджет

Ответьте на 3 вопроса — эксперт бесплатно подберёт Ð¿Ð¾Ð´Ñ Ð¾Ð´ÑÑ‰Ð¸Ðµ варианты

Когда нужно выделять доли детям

Стоит начать с того, когда Ð½ÐµÐ¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ð¼Ð¾ поделиться частью недвижимости с детьми.

• При покупке жилья с помощью федерального материнского капитала (ст. 10 закона №256-ФЗ). Иногда выделение требуется и при использовании регионального капитала, это нужно уточнить при его получении.
• При покупке жилья после продажи недвижимости, собственниками которой являлись несовершеннолетние. Органы опеки обяжут выделить соразмерные доли в новом жилье, чтобы соблюсти интересы детей.
• В момент приватизации государственной квартиры, в которой прописан несовершеннолетний (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1). Так закон защищает интересы ребёнка, поэтому он автоматически становится одним из собственников.
• При разводе родителей, если жильё купили в браке, но маткапитал не использовали, выделить доли детям можно по желанию матери и отца. Для этого составляют соглашение об определении долей.

Как правильно выделить детские доли

В каждом конкретном случае законом прописаны последствия того, что будет, если не выделить долю несовершеннолетнему. При выделении долей детям много тонкостей, Ð¸Ñ Ð½ÑƒÐ¶Ð½Ð¾ учитывать и при продаже жилья, и при покупке, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Материнский или семейный капитал можно потратить на улучшение Ð¶Ð¸Ð»Ð¸Ñ‰Ð½Ñ‹Ñ ÑƒÑÐ»Ð¾Ð²Ð¸Ð¹. Например, на покупку новой квартиры или строительство собственного дома. Жильё должно быть оформлено в общую собственность и родителей, и детей с выделением долей.

В течение 6 месяцев с момента выделения субсидии, получения уведомления о соответствии на построенный частный дом или подписания акта передачи по ДДУ всем несовершеннолетним Ð½ÐµÐ¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ð¼Ð¾ выделить доли в недвижимости. Ждать выплаты ипотеки при этом не нужно. Выделять доли Ð½ÐµÐ¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ð¼Ð¾ всем членам семьи: общую часть мужа и жены, отдельные доли Ð²ÑÐµÑ Ñ€Ð¾Ð¶Ð´Ñ‘Ð½Ð½Ñ‹Ñ Ð½Ð° этот момент детей.

Доли могут быть разными — Ð¸Ñ Ñ€Ð°Ð·Ð¼ÐµÑ€ определяется родителями. Важно учесть, что собственность каждого ребёнка должна быть не меньше его пропорциональной доли в маткапитале.

Пример выделения Ð¼Ð¸Ð½Ð¸Ð¼Ð°Ð»ÑŒÐ½Ñ‹Ñ Ð´Ð¾Ð»ÐµÐ¹ по закону. Полная семья с двумя детьми купила квартиру площадью 55 м² стоимостью 5 млн рублей, из ÐºÐ¾Ñ‚Ð¾Ñ€Ñ‹Ñ 963 243 рубля — средства маткапитала.

Стоимость 1 м² жилья: 5 000 000 ÷ 55 = 90 909 рублей. 
Площадь, оплаченная материнским капиталом: 963 243 ÷ 90 909 = 10,59 м²
Минимальная доля в квартире на одного ребёнка составит: 10,59 м² ÷ 4 = 2,64 м².

Государство контролирует покупку квартир с использованием материнского капитала, а семья, подавая заявление на распоряжение им, подтверждает свою обязанность обеспечить детей жильём.

Выделение долей Ð½ÐµÐ¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ð¼Ð¾ зафиксировать в соглашении, оно оформляется в простой письменной форме. Заверения нотариуса не требуется, если при этом доли супругов не выделяются, Ð¸Ñ Ð¾Ð±Ñ‰ÐµÐµ имущество не делится. Достаточно зарегистрировать документ в Росреестре через МФЦ или на Â«Ð“Ð¾ÑÑƒÑÐ»ÑƒÐ³Ð°Ñ Â».

Что будет, если не выделить доли при покупке жилья с маткапиталом

Если при покупке квартиры или дома доли детям не выделить вообще или в недостаточном размере, прокуратура может оспорить сделку. В таком случае возможно несколько вариантов:

• Родителей обяжут вернуть сумму субсидии в СФР.
• На квартиру наложат обременение: её нельзя будет продать, разменять или подарить до Ñ‚ÐµÑ Ð¿Ð¾Ñ€, пока все несовершеннолетние не получат свои доли.
• Суд признает недействительной всю сделку, если доля маткапитала будет существенной в её сумме. Например, субсидию 963 тыс. рублей использовали для покупки стройматериалов для реконструкции дома, которые обошлись в 1 млн рублей.

Органы опеки не всегда могут контролировать сделки с недвижимостью, где используется маткапитал. Например, если субсидией погашали долг по ипотеке. Если государство пропустит, что доли не выделены, то супруг или дети, достигнув совершеннолетия, могут подать на маму в суд — ситуации в семье бывают разные.

Что будет при продаже недвижимости, если доли в неё не выделены

Продать квартиру или дом, купленный с использованием маткапитала, сложнее — нужно учесть интересы детей и соблюсти все требования органов опеки. Даже если семья выделила долю в квартире ребёнку, для продажи квартиры понадобится согласие органов опеки — они контролируют все имущественные интересы Ð½ÐµÑÐ¾Ð²ÐµÑ€ÑˆÐµÐ½Ð½Ð¾Ð»ÐµÑ‚Ð½Ð¸Ñ . В таком случае продажу придётся совмещать с покупкой, снова выделяя часть собственности ребёнку в новом жилье.

При этом в органы опеки потребуется предоставить все документы — и на продаваемую недвижимость, и на покупаемую. Сотрудники имеют полное право провести комплексную проверку — например, Ð¿Ñ€Ð¸ÐµÑ Ð°Ñ‚ÑŒ с осмотром в новую квартиру, запросить информацию о задолженности в банке и УК, проверить количество собственников и Ð·Ð°Ñ€ÐµÐ³Ð¸ÑÑ‚Ñ€Ð¸Ñ€Ð¾Ð²Ð°Ð½Ð½Ñ‹Ñ Ð»Ð¸Ñ†.

Опека может отказать в продаже квартиры даже с выделенными долями несовершеннолетним по ряду причин:

• Покупка нового жилья планируется в ещё строящемся доме, а его сдача не состоится в ближайшее время. В таком случае есть риск, что дети на какое-то время останутся без собственного жилья и постоянной регистрации.
• До продажи квартиры ребёнку подарили другую недвижимость или часть в ней. Раньше так делали, чтобы без проблем продать жильё, купленное на маткапитал. Сейчас опека или суд могут отказать, так как к моменту сделки у несовершеннолетнего есть две доли, а после останется одна.
• Если планируется покупка более дешёвого жилья (по кадастровой стоимости) или меньшего по площади.
• На вырученные от продажи квартиры деньги планируется строительство дома, а участка в собственности нет: его планируют купить на деньги от продажи квартиры. В этом случае у ребёнка на какое-то время не будет собственного жилья, а также нет условий, которые гарантируют, что стройка состоится.
• Новая недвижимость будет покупаться в ипотеку, а старая была в собственности. В таком случае новое жильё будет более рисковым: оно будет Ð½Ð°Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ñ‚ÑŒÑÑ в залоге у банка. Если вовремя не вносить платежи, кредитор сможет забрать жильё себе.
• Новый объект не пригоден для проживания. Например, дом без коммуникаций, в аварийном состоянии.
• Нет согласия второго родителя, если он не принимает участия в жизни ребёнка или не согласен на сделку. В таком случае нужно обращаться в суд, он может обязать второго родителя дать нотариальное согласие.

Если несовершеннолетний ребёнок проживает в жилье по договору соцнайма и зарегистрирован в квартире, он в обязательном порядке участвует в приватизации. Отменить это требование могут только органы опеки. Возможна и ситуация, что ребёнок проживает с одним из родителей, а второй приватизирует квартиру. В таком случае несовершеннолетний ÑÐ¾Ñ Ñ€Ð°Ð½ÑÐµÑ‚ право на получение доли в этом жилье. Если в процессе приватизации супруги не указали Ð½ÐµÑÐ¾Ð²ÐµÑ€ÑˆÐµÐ½Ð½Ð¾Ð»ÐµÑ‚Ð½Ð¸Ñ Ð² договоре и не получили согласие опеки, в сделке будет отказано.

Коротко о главном

• Закон требует выделять доли детям при покупке недвижимости на средства маткапитала, а также при приватизации государственного жилья.
• Минимальная доля для каждого ребёнка должна быть не меньше его доли от суммы маткапитала.
• Доли выделяют в течение 6 месяцев после покупки недвижимости, не дожидаясь погашения ипотеки.
• Если доли не выделить, квартиру могут обременить запретом на сделки или потребовать вернуть субсидию в СФР.
• Для выделения долей детям не нужен нотариус, достаточно письменного соглашения и регистрации в Росреестре.
• Продать квартиру без Ð²Ñ‹Ð´ÐµÐ»ÐµÐ½Ð½Ñ‹Ñ Ð´ÐµÑ‚ÑÐºÐ¸Ñ Ð´Ð¾Ð»ÐµÐ¹ не получится, органы опеки не дадут согласие на сделку.
• Дети могут потребовать выделить им доли через суд даже спустя годы.

Ипотечный калькулятор

0 ₽

Ежемесячный платёж

Расчёт носит информационный характер
и не является публичной офертой

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/doli-detey-v-kvartire/